Thuế cho thuê nhà 2023 (Cách tính, thủ tục kê khai, thời hạn nộp thuế)

Cỡ chữ

Hướng dẫn cách tính thuế cho thuê nhà của cá nhân và làm thủ tục kê khai nộp thuế cho thuê nhà năm 2023

I. Quy định về thuế cho thuê nhà của cá nhân:
- Thuế GTGT và thuế TNCN:
+ Thông tư 40/2021/TT-BTC ban hành ngày 01/6/2021, có hiệu lực từ ngày 01/8/2021.
+ Công văn số 2626/TCT-DNNCN ngày 19/07/2021 của Tổng cục Thuế về việc giới thiệu một số điểm mới và triển khai thực hiện Thông tư số 40/2021/TT-BTC.
+ Thông tư 100/2021/TT-BTC sửa đổi Thông tư 40/2021/TT-BTC hướng dẫn thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh (Ngày ban hành: 15/11/2021, Ngày hiệu lực: 01/01/2022)
- Thuế/Lệ phí môn bài: Thông tư 65/2020/TT-BTC hướng dẫn quy định tại khoản 1 Điều 1 Nghị định số 22/2020/NĐ-CP và Sửa đổi, bổ sung Thông tư số 302/2016/TT-BTC

II. Cách tính thuế cho thuê nhà 2023 của cá nhân

1. Cá nhân cho thuê nhà có phải nộp thuế không?
- Đối tượng phải nộp thuế: có doanh thu cho thuê nhà trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng.
- Đối tượng không phải nộp thuế: có doanh thu cho thuê nhà trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống.
Thuê nhà của cá nhân

2. Cá nhân cho thuê nhà phải nộp thuế gì?
Nếu cá nhân có nhà (tài sản) cho thuê thuộc đối tượng phải nộp thuế (DT>100tr) thì sẽ phải nộp 3 loại thuế sau: Thuế GTGT, Thuế TNCN và Thuế Môn Bài (Lệ Phí Môn Bài)
Cách tính từng loại thuế cụ thể như sau:
2.1. Cách tính thuế GTGT và thuế TNCN của cá nhân cho thuê nhà:

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT
Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN

Trong đó:
+ Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các khoản thưởng, hỗ trợ đạt doanh số, khuyến mại, chiết khấu thương mại, chiết khấu thanh toán, chi hỗ trợ bằng tiền hoặc không bằng tiền; các khoản trợ giá, phụ thu, phụ trội, phí thu thêm được hưởng theo quy định; các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác (chỉ tính vào doanh thu tính thuế TNCN); doanh thu khác mà hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được hưởng không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.
+ Tỷ lệ thuế GTGT và tỷ lệ thuế TNCN theo hướng dẫn tại Phụ lục I ban hành kèm Thông tư 40/2021/TT-BTC như sau:

Danh mục ngành nghề	Tỷ lệ % tính thuế GTGT	Thuế suất thuế TNCN
- Cho thuê tài sản gồm: + Cho thuê nhà, đất, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi trừ dịch vụ lưu trú; + Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; + Cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ;	5%	5%

2.2. Cách tính thuế môn bài của cá nhân cho thuê nhà:
Căn cứ vào doanh thu để xác định mức lệ phí môn bài phải nộp như sau:

Mức lệ phí môn bải phải nộp của cá nhân cho thuê nhà

* Các xác định doanh thu:

Doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế. Trường hợp cá nhân phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản tại một địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho địa điểm đó là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế. Trường hợp cá nhân phát sinh cho thuê tài sản tại nhiều địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho từng địa điểm là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của các địa điểm của năm tính thuế, bao gồm cả trường hợp tại một địa điểm có phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản.

Trường hợp hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài trong nhiều năm thì nộp lệ phí môn bài theo từng năm tương ứng với số năm cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân một lần đối với hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài trong nhiều năm thì chỉ nộp lệ phí môn bài của một năm.

Theo Khoản 3 Điều 1 Thông tư 65/2020/TT-BTC Sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 4 của Thông tư số 302/2016/TT-BTC.

* Lưu ý: Đối với năm đầu tiên cho thuê nhà

+ Nếu Cá nhân lần đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh (Lần đầu cho thuê nhà) thì sẽ được miễn lệ phí môn bài trong năm đầu

Theo Điều 1 Thông tư 65/2020/TT-BTC hướng dẫn quy định tại khoản 1 Điều 1 Nghị định số 22/2020/NĐ-CP và Sửa đổi, bổ sung Thông tư số 302/2016/TT-BTC

+ Nếu cá nhân thuộc trường hợp không được miễn lệ phí môn bài năm đầu (do không phải là lần đầu cho thuê nhà) nếu bắt đầu cho thuê nhà trong 06 tháng đầu năm thì nộp mức lệ phí môn bài cả năm, nếu bắt đầu cho thuê nhà trong 06 tháng cuối năm thì nộp 50% mức lệ phí môn bài của cả năm.
3. Ví dụ hướng dẫn cách tính thuế cho thuê nhà
Ví dụ: Bà Trần Mai Hương cho Công Ty Kế Toán Thiên Ưng thuê nhà 5 tháng: từ tháng 8/2023 đến hết tháng 12 năm 2023, với giá cho thuê là 30.000.000/tháng (giá thuê này đã bao gồm tiền thuế tức là bên cho thuê nhà (Bà Hương) phải tự kê khai nộp thuế cho thuê tài sản theo quy định). Bà Trần Mai Hương đã đăng ký kinh doanh cho thuê nhà từ năm 2020. Trong năm 2023, từ tháng 1 đến hết tháng 7/2023 không cho ai thuê.
- Xác định doanh thu:

Tổng doanh thu năm 2023 = 30.000.000 X 5 = 150 triệu > 100 triệu
=> Năm 2023, Bà Hương phải nộp thuế cho thuê tài sản
Vì giá thuê 30 triệu là giá thuê đã bao gồm tiền thuế => Doanh thu tính thuế là 150 triệu

- Xác định các khoản thuế phải nộp:
+ Thuế môn bài:

Vì đây không phải là lần đầu tiên bà Hương ra hoạt động sản xuất kinh doanh nên không được Miễn lệ phí môn bài năm 2023.
Vì trong năm 2023, Bà Hương hoạt động cho thuê nhà vào tháng 8/2023 (sau ngày 1/7) tức là 6 tháng cuối năm nên số tiền lệ phí môn bài phải nộp là 1/2 năm
Với mức doanh thu 150 triệu => thuộc ngưỡng "Trên 100 đến 300 triệu đồng/năm" => Mức lệ phí môn bài phải nộp 1 năm là 300.000 đồng/năm => Mức lệ phí môn bài nửa năm = 150.000 đồng
=> Mức lệ phí môn bài Bà Hương phải nộp năm 2023 là: 150.000 đồng

+ Thuế GTGT:

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT = 150 triệu X 5% = 7.500.000đ

+ Thuế TNCN:

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN = 150 triệu X 5% = 7.500.000đ

=> Tổng số thuế bà Hương phải nộp từ hoạt động cho thuê nhà năm 2023 là:

150.000 + 7.500.000 + 7.500.000 = 15.150.000đ

- Hồ sơ chi phí thuê nhà của Công Ty Kế Toán Thiên Ưng:

+ Hợp đồng thuê nhà
+ Chứng từ thanh toán tiền thuê nhà (Tiền mặt hoặc chuyển khoản đều được)

Theo khoản 2.5 Điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC thì chi phí thuê nhà chỉ cần có đầy đủ hồ sơ, chứng từ như trên là được tính vào chi phí được trừ khi tính thuế TNDN rồi (Không cần Bảng kê 01/TNDN)
Câu hỏi: Cá nhân cho thuê nhà có phải xuất hóa đơn không?
Câu trả lời là: KHÔNG
Theo công văn số 1834/TCT-TNCN của Tổng cục Thuế về việc cấp hóa đơn lẻ thì:

“Cơ quan Thuế không cấp hóa đơn lẻ cho hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho doanh nghiệp thuê kể cả trường hợp doanh thu cho thuê trên 100 triệu đồng/năm."

Ví dụ: Ông Đinh Văn Hoàng ký hợp đồng cho Công Ty Kế Toán Thiên Ưng thuê nhà làm văn phòng kinh doanh như sau:

+ Thời gian thuê: 12 tháng từ tháng 1/2023 đến hết tháng 12/2023
+ Giá thuê: 15.000.000/tháng (giá thuê chưa gồm tiền thuế, bên thuê có trách nhiệm kê khai nộp thuế thay cho chủ nhà)
+ Ông Đinh Văn Hoàng đăng ký kinh doanh cho thuê nhà từ năm 2021.

- Xác định doanh thu:

Tổng doanh thu năm 2022 = 15.000.000 X 12 = 180 triệu > 100 triệu
=> Năm 2023, Ông Hoàng phải nộp thuế cho thuê tài sản

- Xác định doanh thu tính thuế:

Vì giá thuê 15 triệu/tháng là giá thuê chưa bao gồm tiền thuế nên doanh thu 180 triệu là doanh thu chưa bao gồm thuế
mà theo quy định về doanh thu tính thuế thì là doanh thu đã bao gồm thuế nên phải quy đổi doanh thu cho thuê (180 triệu) ra doanh thu đã bao gồm thuế như sau:
Doanh thu đã bao gồm thuế = Doanh thu chưa bao gồm thuế / 0,9 = 180.000.000 / 0,9 = 200.000.000đ

(Cách quy đổi này được thực hiện Theo công văn Số: 3822/TCT-DNL của Tổng Cục Thuế V/v: doanh thu tính thuế đối với trường hợp cá nhân cho thuê tài sản)

- Xác định các khoản thuế phải nộp:
+ Thuế môn bài:

Vì đây không phải là lần đầu tiên ông Hoàng thực hiện ra hoạt động kinh doanh cho thuê nhà nên không được Miễn lệ phí môn bài năm 2023.
Vì trong năm 2023, Ông Hoàng ra hoạt động cho thuê nhà vào tháng 1/2023 tức là 6 tháng đầu năm nên số tiền lệ phí môn bài phải nộp là cả năm
Với mức doanh thu tính thuế là 200 triệu thì thuộc ngưỡng "Trên 100 đến 300 triệu đồng/năm" => Mức lệ phí môn bài phải nộp 1 năm là 300.000 đồng/năm
=> Mức lệ phí môn bài ông Hoàng phải nộp năm 2023 là: 300.000 đồng

+ Thuế GTGT:

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT

= 200 triệu X 5% = 10.000.000đ

+ Thuế TNCN:

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN

= 200 triệu X 5% = 10.000.000đ

=> Tổng số thuế ông Hoàng phải nộp từ hoạt động cho thuê nhà năm 2023 là:

300.000 + 10.000.000 + 10.000.000 = 20.300.000đ

- Hồ sơ chi phí thuê nhà của Công Ty Kế Toán Thiên Ưng:

+ Hợp đồng thuê nhà
+ Chứng từ thanh toán tiền thuê nhà (Tiền mặt hoặc chuyển khoản đều được vì không có hóa đơn)
+ Chứng từ nộp thuế thay cho cá nhân (Vì trên hợp đồng thuê nhà thỏa thuận bên thuê có trách nhiệm nộp thay thuế cho chủ nhà)

(Lưu ý: Doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân thì doanh nghiệp được tính vào chí phí được trừ tổng số tiền thuê tài sản bao gồm cả phần thuế nộp thay cho cá nhân.)

III. Kê khai thuế cho thuê nhà 2023 theo Thông tư 40/2021/TT-BTC:

- Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch. (Cá nhân có thể lựa chọn khai thuế theo kỳ thanh toán hoặc khai thuế một lần theo năm)

- Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

- Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.

Theo khoản 1, điều 9 của Thông tư số 40/2021/TT-BTC

Có 2 trường hợp kê khai thuế đó là: Cá nhân có nhà cho thuê tự thực hiện kê khai và Cá nhân đó doanh nghiệp (bên đi thuê) khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân
Cụ thể:
1. Trường hợp doanh nghiệp khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân:

Theo điều 16 của Thông tư số 40/2021/TT-BTC

- Hồ sơ khai thuế

+ Mẫu số 01/TTS Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản, ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC

+ Mẫu số 01-2/BK-TTS Phụ lục bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê tài sản, ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC

+ Bản sao hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng). Cơ quan thuế có quyền yêu cầu xuất trình bản chính để đối chiếu, xác nhận tính chính xác của bản sao so với bản chính.

Lưu ý: Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản thì trên tờ khai tích chọn “Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thuế thay, nộp thuế thay theo pháp luật thuế” đồng thời người khai ký, ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức khai thay thì sau khi ký tên phải đóng dấu của tổ chức hoặc ký điện tử theo quy định. Trên hồ sơ tính thuế, chứng từ thu thuế thể hiện người nộp thuế là tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay.

- Nơi nộp hồ sơ khai thuế

Nơi nộp hồ sơ khai thuế đối với tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân là cơ quan thuế quản lý trực tiếp tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay. Riêng trường hợp tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân có thu nhập từ cho thuê bất động sản tại Việt Nam, hồ sơ khai thuế được nộp tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê.

- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

+ Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân trong trường hợp khai tháng hoặc quý như sau:

+/ Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân thuộc trường hợp nộp hồ sơ khai thuế theo tháng thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 20 của tháng tiếp theo liền kề tháng phát sinh nghĩa vụ khai thuế thay, nộp thuế thay.

+/ Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân thuộc trường hợp nộp hồ sơ khai thuế theo quý thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của quý tiếp theo liền kề quý phát sinh nghĩa vụ khai thuế thay, nộp thuế thay.

+ Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay nộp hồ sơ khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.

+ Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay nộp hồ sơ khai thuế năm là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên kể từ ngày kết thúc năm dương lịch.

- Thời hạn nộp thuế

Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.
2. Trường hợp cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế:

Theo điều 14 của Thông tư số 40/2021/TT-BTC

- Hồ sơ khai thuế, bao gồm:

+ Mẫu số 01/TTS Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản, ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC

+ Mẫu số 01-1/BK-TTS Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản, ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC;

+ Bản sao hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng);

+ Bản sao Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp cá nhân cho thuê tài sản ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế).

Cơ quan thuế có quyền yêu cầu xuất trình bản chính để đối chiếu, xác nhận tính chính xác của bản sao so với bản chính.

- Nơi nộp hồ sơ khai thuế:

+ Cá nhân có thu nhập từ cho thuê tài sản (trừ bất động sản tại Việt Nam) nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi cá nhân cư trú.

+ Cá nhân có thu nhập từ cho thuê bất động sản tại Việt Nam nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê. Cách kê khai thuế cho thuê nhà, cho thuê tài sản

- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:

+ Nếu cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.

+ Nếu cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.

- Thời hạn nộp thuế:

Các bạn có thể xem và tải mẫu biểu hồ sơ kê khai về tại đây:

Hồ sơ kê khai thuế cho thuê nhà 2023

Lưu ý:

1. Trường hợp cá nhân có phát sinh hợp đồng cho thuê tài sản trong nhiều năm và đã khai thuế, nộp thuế theo quy định trước đây thì không điều chỉnh lại đối với số thuế đã khai, đã nộp theo các quy định trước ngày hiệu lực Thông tư 40/2021/TT-BTC.

Theo khoản 2, điều 20 của Thông tư 40/2021/TT-BTC

2. Câu hỏi: cá nhân cho thuê nhà có cần đăng ký kinh doanh không?
Kế Toán Thiên Ưng trả lời là: CÓ
Cho thuê nhà trọ là hoạt động kinh doanh không thuộc danh mục ngành nghề kinh doanh không cần đăng ký theo quy định tại Nghị định 39/2007/NĐ-CP. Vì thế, nếu muốn kinh doanh cho thuê nhà, căn hộ, người dân sẽ phải thực hiện đăng ký kinh doanh đối với ngành nghề cho thuê nhà trọ, không phụ thuộc vào quy mô và doanh thu bao nhiêu.

Có chỗ nào chưa hiểu các bạn cứ comment phía dưới nhé

Kế Toán Thiên Ưng sẽ giải đáp

Lên đầu trang Về trang trước

Bình chọn bài viết

Xem kết quả: / 92 số bình chọn

Bình thường Tuyệt vời

Chia sẻ bạn bè